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Se você abandonar um terreno ou um imóvel, corre o risco de perder o direito de posse sobre ele para outra pessoa. Usucapião é a forma que pessoas físicas têm de adquirir a propriedade de um bem negligenciado pelo dono legal, caso tenham dado a ele uma função econômica ou social com ocupação ininterrupta. Esse processo faz parte do Direito Imobiliário.


I). Conheça os tipos de Usucapião:

• Usucapião Ordinária (10 anos): para se configurar, é necessário que a pessoa esteja no imóvel, no mínimo, há dez anos ininterruptos e sem nenhuma oposição do antigo dono. Ou ainda que o tenha adquirido onerosamente (ou seja, tenha “comprado de alguém”) para morar há, no mínimo, cinco anos e tenha feito obras de benfeitoria ou realizado investimentos na propriedade.

• Usucapião Extraordinária (15 anos): para se encaixar nesta hipótese, é necessário tão somente que a pessoa tenha ocupado o bem por, no mínimo, 15 anos ininterruptos e sem oposição do antigo dono. Ou ainda que tenha feito melhorias no imóvel e o tenha ocupado por, no mínimo, dez anos.

• Prazo menor para imóveis pequenos: para imóveis urbanos de até que 250 m², se o novo dono não possuir outro imóvel (seja em área urbana ou rural), apenas cinco anos de utilização sem interrupção e oposição de terceiros são necessários para dar o direito de reivindicar a posse. O mesmo é válido para imóveis rurais com até 50 hectares, em que os novos donos não só tenham estabelecido moradia, como tenham o tornado produtivo.

• Muitos donos, um só imóvel: terrenos com mais de 250 m² podem ser repassados para vários donos por meio de Usucapião, quando ocupados por pessoas de baixa renda para moradia. Porém, nesses casos, o terreno não será repartido entre os moradores. Na verdade, o conjunto de pessoas terá o direito de posse sobre toda a área. Esse tipo de Usucapião é mais comum em fábricas ou indústrias abandonadas e requer apenas cinco anos de ocupação por pessoas que não tenham qualquer outro imóvel para morar.

• Amigos, amigos, negócios à parte: se você emprestar um imóvel para amigos ou familiares, faça sempre um contrato para evitar a configuração futura de Usucapião.


II). Como proteger-se do Usucapião:

• Se você tem um bem que não faz uso dele, não descuide da vigilância. Se não puder manter um vigia no local, ao menos deixe com seus vizinhos o número do seu telefone e peça para que avisem caso aconteça uma invasão.

• Ao sinal de qualquer invasão, aja o mais rápido possível para evitar que o invasor construa qualquer coisa em seu terreno ou faça benfeitorias no imóvel.

• Vá até a Delegacia Policial mais próxima do local, registre a ocorrência e em seguida procure um advogado. Se o imóvel já estiver invadido, o melhor a fazer é contratar um advogado especializado e entrar com uma ação de reintegração de posse.

• A compra de imóveis em leilões é perigosa, uma vez que o local normalmente está abandonado por um longo período, o que facilita invasões. Só compre imóveis em leilões se tiver verificado cuidadosamente o local.


III). Como reivindicar uma propriedade por Usucapião?

Para adquirir um imóvel por meio de Usucapião, é preciso atender os requisitos de cada caso. Se você se enquadra nesta situação, para obter a propriedade do bem, é preciso entrar na Justiça para reivindicá-la, juntando as provas que tiver. São úteis: comprovantes de pagamento de contas e impostos e documentos que comprovem que o imóvel estava abandonado pelo antigo dono (quando possível). Além disso, você precisará dos seguintes documentos: identidade, CPF, certidão de casamento (se for o caso), comprovante de residência; matrícula do imóvel que irá usucapir ou certidão do Registro de Imóveis atestando a inexistência de matrícula.


IV). Dúvidas comuns sobre Usucapião:

• Usucapião é a mesma coisa que desapropriação?
Não. Na Usucapião, outra pessoa física passa a ser dona de uma propriedade. Na desapropriação, o poder público toma o bem para si, indenizando ou não o proprietário do bem.

• É possível comprar a posse de um imóvel?
A posse de um imóvel não se vende. Quando as pessoas “compram um imóvel”, o que há é a cessão de posse sobre ele.

• Sou inquilino do mesmo imóvel há mais de 20 anos. Posso me tornar proprietário pela Usucapião?
Quando você aluga um imóvel, será inquilino até o término do contrato, não podendo alegar Usucapião. Porém, se o proprietário sumir e nunca mais cobrar o aluguel, abandonando o imóvel, se você atender a todos os requisitos poderá usucapir.

 
Equipe Toscano | Sociedade de Advogados.
OAB/SP: 151.889 | Nº. de Registro: 10569.
Fonte: Senado Federal. "Os tipos de Usucapião".